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主要分三大类：居住类是７０年，包括住宅、别墅、公寓；第二类，商业类是４０年，主要含商业、娱乐、宾馆、金融等；其他类是５０年，包括工业、办公、文教、体育、科技等。

还有一项是综合用地，房地产开发项目大量的是综合商业、写字楼、公寓，一座楼底下是商业，中间是办公，最上面可能是公寓。具体操作当中很难，比如底下是商业，上面是公寓，人家肯定不要综合，因为下面商业多了十年，但是住宅少了２０年。在具体操作过程中，凡是有居住类的都是分开，是商业就是商业，价格也是两种形式。过去已经是综合的，价格就不调了，但年期分开。如果是新的项目，商业是商业价，居住是居住价。

 

　　根据北京市１９９５年６号令，原土地管理法有规定，县市级以上对耕地有３亩以下的权限，如果是非耕地，有１０亩以下的权限。北京市有市县，没有区，市县没有审批权限，作为远郊区县，有１０亩以下的审批权限。新的土地管理法实施以后，市、地级也没有审批权限，全集中到省一级。北京市，征地审批权限全在市一级。如果是耕地，北京市政府只有３５公顷以下审批权限，超过３５公顷必须报国土资源部审批。非耕地，北京市有７０公顷的审批权限，超过７０公顷，必须报国土资源部来审批。同时，如果占用的是基本农田，一亩也不能动，要动一亩基本农田都要报国土资源部来审批。因此，针对这个情况，北京市在２００２年对６号令又进行了修订，取消了审批权限这一章节。审批在市里统一审批，更明确的关于土地交易市场的管理办法还没有最后出台。

                                             

地价款由什么构成？

有熟地价、毛地价。熟地价就是一定条件下的熟地，地上不存在房子，市政达到一定边线。毛地价就是政府土地收益部分，不含拆迁部分，也不含小区配套部分。政府土地收益从房产管理法讲就是出让金。在有偿用地之前，国土房管局的开发项目仍然是交大市政费和四源费的。如果是有偿用地，就不应该交大市政费和四源费了。所以毛地价是出让金、大市政费和四源费。严格讲，市政基础设施配套费里含小区配套，实际上小区配套都是开发商自己配的。所以毛地价不含这一部分。目前签的毛地价合同里面，所谓毛地价就是大市政费、四源费、出让金。出让金在狭义的概念上不含大市政费和四源费。
　　出让金还有一个军队土地的问题。１９９３年，财政部全军土地管理局、国土部有一个文件，军队土地第一次转让过程中，政府不收土地出让金，出让金全归部队。当时国土资源部有了一个文件，四六分。４０％是出让金，６０％是大市政、四源费。

土地出让有哪些基本原则

土地使用权出让基本原则是土地所有权和使用权必须分离。有偿用地应该是平等、自愿、有偿的原则，充分合理利用土地的原则。比如不允许买地之后，长期不使用。国家规定除了限定的开发期限，不允许土地闲置。