阻击圈地热 工业地产专业化蓄力破茧
目前，国内工业地产的开发运作还处在以招商为龙头，通过在税收及土地方面的优惠吸引企业进入，以达到解决就业、拉动GDP及彰显政绩目的的阶段，致使国内工业地产开发陷入同质化恶性竞争的怪圈，并引发出社会各界对圈地运动的强烈担忧。
目前，国内工业地产的开发运作还处在以招商为龙头，通过在税收及土地方面的优惠吸引企业进入，以达到解决就业、拉动GDP及彰显政绩目的的阶段，致使国内工业地产开发陷入同质化恶性竞争的怪圈，并引发出社会各界对圈地运动的强烈担忧。
对此，本报记者专访了思源顾问总经理李国平，他认为，要跳出目前工业地产开发运作的怪圈，除了进行产业升级换代，最重要的一点是培养专业的工业地产开发企业，并使其成为产业园区开发的主导者。
中国房地产报：一些工业开发区在税收、租金和地价（零地价甚至负地价）方面提出一系列优惠措施以吸引企业进入，土地只是变成了招商引资的手段和附属工具，工业地产价值因此几乎完全被埋没。是什么原因导致了目前的这种状况？
李国平：这与国内工业地产所处的发展阶段有关，目前还没有形成完整的市场。一直以来，工业地产只谈建造工业建筑，并没有工业地产运作概念。地方政府将工业地产简单理解成开发区招商引资的工具。正是地方政府传统运作模式淹没了土地价值。
中国房地产报：若想改变工业地产开发的现状，传统的运作模式要作何改变？
李国平：从目前情况看，政府除了继续进行招商活动，也可拿出一部分土地交给能够引进、聚集产业的开发商进行物业开发，包括开发区下面的开发企业，也应从单一的建筑企业转变为完全意义上的开发公司。这样工业地产就不会过多牺牲地价来吸引厂家，而是可以挖掘土地真正的价值。如北京BDA国际企业大道，即是在亦庄开发区的基础上，由开发企业进入提升工业地产价值，其售价最高时达到了8000元/平方米。
目前天津东丽湖区华明镇工业地产也在进行产业定位。由于宅基地转变为建设用地，小镇10万人口今后将全部洗脚上田，如何解决这些人的就业问题至关重要。最重要的方式还是引进产业和开发企业，一方面可以解决农民就业问题，另一方面能够满足进驻企业员工购买高档物业和本地消费的商业需求，整个区域的价值也会得以提升，而且符合新农村建设的标准，这就是小镇的“生态”。此外，小镇临近机场，产业还可以与空港物流区进行结合。该镇镇政府正准备吸引对工业地产有兴趣的开发商进入。
中国房地产报：实际上，现在已有少量开发商在尝试介入工业地产，他们成功的机率有多大？
李国平：对于大多数地产开发企业来讲，影响进入的关键因素还是土地成本，还有工业地产运营知识的目前，国内工业地产的开发运作还处在以招商为龙头，通过在税收及土地方面的优惠吸引企业进入，以达到解决就业、拉动GDP及彰显政绩目的的阶段，致使国内工业地产开发陷入同质化恶性竞争的怪圈，并引发出社会各界对圈地运动的强烈担忧。
对此，本报记者专访了思源顾问总经理李国平，他认为，要跳出目前工业地产开发运作的怪圈，除了进行产业升级换代，最重要的一点是培养专业的工业地产开发企业，并使其成为产业园区开发的主导者。
中国房地产报：一些工业开发区在税收、租金和地价（零地价甚至负地价）方面提出一系列优惠措施以吸引企业进入，土地只是变成了招商引资的手段和附属工具，工业地产价值因此几乎完全被埋没。是什么原因导致了目前的这种状况？
李国平：这与国内工业地产所处的发展阶段有关，目前还没有形成完整的市场。一直以来，工业地产只谈建造工业建筑，并没有工业地产运作概念。地方政府将工业地产简单理解成开发区招商引资的工具。正是地方政府传统运作模式淹没了土地价值。
中国房地产报：若想改变工业地产开发的现状，传统的运作模式要作何改变？
李国平：从目前情况看，政府除了继续进行招商活动，也可拿出一部分土地交给能够引进、聚集产业的开发商进行物业开发，包括开发区下面的开发企业，也应从单一的建筑企业转变为完全意义上的开发公司。这样工业地产就不会过多牺牲地价来吸引厂家，而是可以挖掘土地真正的价值。如北京BDA国际企业大道，即是在亦庄开发区的基础上，由开发企业进入提升工业地产价值，其售价最高时达到了8000元/平方米。
目前天津东丽湖区华明镇工业地产也在进行产业定位。由于宅基地转变为建设用地，小镇10万人口今后将全部洗脚上田，如何解决这些人的就业问题至关重要。最重要的方式还是引进产业和开发企业，一方面可以解决农民就业问题，另一方面能够满足进驻企业员工购买高档物业和本地消费的商业需求，整个区域的价值也会得以提升，而且符合新农村建设的标准，这就是小镇的“生态”。此外，小镇临近机场，产业还可以与空港物流区进行结合。该镇镇政府正准备吸引对工业地产有兴趣的开发商进入。
中国房地产报：实际上，现在已有少量开发商在尝试介入工业地产，他们成功的机率有多大？
李国平：对于大多数地产开发企业来讲，影响进入的关键因素还是土地成本，还有工业地产运营知识的匮乏。工业地产运营不仅需要人才、原料、物流、政策、税收及产业链等方面相互协调，还必须有完善的金融支持，否则工业地产只能走建成销售的旧模式，这是很难成功的。
新加坡腾辉、美国普洛斯等基金都已进入国内市场，这些专门用于工业地产投资的资金不仅有成熟的技术，关键是拥有包括REITs在内的强劲融资渠道。他们把手中的工业物业租赁给有需要的工业企业，使基金可以获得长期的租金回报。一旦海外资本能够将国内项目转化为REITs产品，除能允许自用业主把房地产资产从资产负债表中除去，提高其经济增值外，还可带来高额稳定的回报。
这种对比不是说国内的开发商实力差，而是很多进入工业地产的开发商只是概念上的工业地产企业，盲目进入对国内工业地产发展非常不利。
中国房地产报：工业地产形成完整的市场，需要具备哪些条件？
李国平：中国工业地产要长期发展，需要从零地价甚至负地价招商的模式中走出来，转变到通过产业升级提升工业地产的层面，在这一过程中，专业开发公司的出现很重要。如总部基地、BDA国际企业大道，均是在专业开发主体出现后引入相同类型企业进驻的结果。这不仅可以提升工业地产的价值，也可杜绝因圈地而生的同质化竞争及土地浪费，进而促进工业地产形成完整的市场。
新加坡腾辉、美国普洛斯等基金都已进入国内市场，这些专门用于工业地产投资的资金不仅有成熟的技术，关键是拥有包括REITs在内的强劲融资渠道。他们把手中的工业物业租赁给有需要的工业企业，使基金可以获得长期的租金回报。一旦海外资本能够将国内项目转化为REITs产品，除能允许自用业主把房地产资产从资产负债表中除去，提高其经济增值外，还可带来高额稳定的回报。
这种对比不是说国内的开发商实力差，而是很多进入工业地产的开发商只是概念上的工业地产企业，盲目进入对国内工业地产发展非常不利。
中国房地产报：工业地产形成完整的市场，需要具备哪些条件？
李国平：中国工业地产要长期发展，需要从零地价甚至负地价招商的模式中走出来，转变到通过产业升级提升工业地产的层面，在这一过程中，专业开发公司的出现很重要。如总部基地、BDA国际企业大道，均是在专业开发主体出现后引入相同类型企业进驻的结果。这不仅可以提升工业地产的价值，也可杜绝因圈地而生的同质化竞争及土地浪费，进而促进工业地产形成完整的市场。
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李国平：对于大多数地产开发企业来讲，影响进入的关键因素还是土地成本，还有工业地产运营知识的目前，国内工业地产的开发运作还处在以招商为龙头，通过在税收及土地方面的优惠吸引企业进入，以达到解决就业、拉动GDP及彰显政绩目的的阶段，致使国内工业地产开发陷入同质化恶性竞争的怪圈，并引发出社会各界对圈地运动的强烈担忧。
对此，本报记者专访了思源顾问总经理李国平，他认为，要跳出目前工业地产开发运作的怪圈，除了进行产业升级换代，最重要的一点是培养专业的工业地产开发企业，并使其成为产业园区开发的主导者。
中国房地产报：一些工业开发区在税收、租金和地价（零地价甚至负地价）方面提出一系列优惠措施以吸引企业进入，土地只是变成了招商引资的手段和附属工具，工业地产价值因此几乎完全被埋没。是什么原因导致了目前的这种状况？
李国平：这与国内工业地产所处的发展阶段有关，目前还没有形成完整的市场。一直以来，工业地产只谈建造工业建筑，并没有工业地产运作概念。地方政府将工业地产简单理解成开发区招商引资的工具。正是地方政府传统运作模式淹没了土地价值。
中国房地产报：若想改变工业地产开发的现状，传统的运作模式要作何改变？
李国平：从目前情况看，政府除了继续进行招商活动，也可拿出一部分土地交给能够引进、聚集产业的开发商进行物业开发，包括开发区下面的开发企业，也应从单一的建筑企业转变为完全意义上的开发公司。这样工业地产就不会过多牺牲地价来吸引厂家，而是可以挖掘土地真正的价值。如北京BDA国际企业大道，即是在亦庄开发区的基础上，由开发企业进入提升工业地产价值，其售价最高时达到了8000元/平方米。
目前天津东丽湖区华明镇工业地产也在进行产业定位。由于宅基地转变为建设用地，小镇10万人口今后将全部洗脚上田，如何解决这些人的就业问题至关重要。最重要的方式还是引进产业和开发企业，一方面可以解决农民就业问题，另一方面能够满足进驻企业员工购买高档物业和本地消费的商业需求，整个区域的价值也会得以提升，而且符合新农村建设的标准，这就是小镇的“生态”。此外，小镇临近机场，产业还可以与空港物流区进行结合。该镇镇政府正准备吸引对工业地产有兴趣的开发商进入。
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李国平：对于大多数地产开发企业来讲，影响进入的关键因素还是土地成本，还有工业地产运营知识的匮乏。工业地产运营不仅需要人才、原料、物流、政策、税收及产业链等方面相互协调，还必须有完善的金融支持，否则工业地产只能走建成销售的旧模式，这是很难成功的。
新加坡腾辉、美国普洛斯等基金都已进入国内市场，这些专门用于工业地产投资的资金不仅有成熟的技术，关键是拥有包括REITs在内的强劲融资渠道。他们把手中的工业物业租赁给有需要的工业企业，使基金可以获得长期的租金回报。一旦海外资本能够将国内项目转化为REITs产品，除能允许自用业主把房地产资产从资产负债表中除去，提高其经济增值外，还可带来高额稳定的回报。
这种对比不是说国内的开发商实力差，而是很多进入工业地产的开发商只是概念上的工业地产企业，盲目进入对国内工业地产发展非常不利。
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李国平：中国工业地产要长期发展，需要从零地价甚至负地价招商的模式中走出来，转变到通过产业升级提升工业地产的层面，在这一过程中，专业开发公司的出现很重要。如总部基地、BDA国际企业大道，均是在专业开发主体出现后引入相同类型企业进驻的结果。这不仅可以提升工业地产的价值，也可杜绝因圈地而生的同质化竞争及土地浪费，进而促进工业地产形成完整的市场。
匮乏。工业地产运营不仅需要人才、原料、物流、政策、税收及产业链等方面相互协调，还必须有完善的金融支持，否则工业地产只能走建成销售的旧模式，这是很难成功的。
新加坡腾辉、美国普洛斯等基金都已进入国内市场，这些专门用于工业地产投资的资金不仅有成熟的技术，关键是拥有包括REITs在内的强劲融资渠道。他们把手中的工业物业租赁给有需要的工业企业，使基金可以获得长期的租金回报。一旦海外资本能够将国内项目转化为REITs产品，除能允许自用业主把房地产资产从资产负债表中除去，提高其经济增值外，还可带来高额稳定的回报。
这种对比不是说国内的开发商实力差，而是很多进入工业地产的开发商只是概念上的工业地产企业，盲目进入对国内工业地产发展非常不利。
中国房地产报：工业地产形成完整的市场，需要具备哪些条件？
李国平：中国工业地产要长期发展，需要从零地价甚至负地价招商的模式中走出来，转变到通过产业升级提升工业地产的层面，在这一过程中，专业开发公司的出现很重要。如总部基地、BDA国际企业大道，均是在专业开发主体出现后引入相同类型企业进驻的结果。这不仅可以提升工业地产的价值，也可杜绝因圈地而生的同质化竞争及土地浪费，进而促进工业地产形成完整的市场。
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