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　　利润驱动，鏖战中国

　　“稳定可观的投资回报率，较低的风险，强大的市场需求都 是外资陆续投资中国工业地产的原因。

”上海社科院学者陈则明一语道破。任何投资的终端目的都是利益使然，工业地产投资自然不例外。工业地产投资回报率一般在8%——10%，最高可达15%以上，加之工业物业的租期一般比较长，回报较稳定，比起房地产投资的暴利，工业地产投资显得更为理性。

　　市场仍供不应求相比国内房地产行业泡沫堆积，工业地产市场目前仍处于供不应求状态，光看国内厂房、工业园的建设状况就可见一斑。尤其是物流仓储设施和优质园区近来特别抢手。高力国际日前发布的年终回顾报告中称，2007年上海主要工业区空置率探至历史低值，达2.4%。不过华南地区的工业物业空置率呈上升趋势，大概与产业转移和企业外迁关系不小。

　　由上图可见，上海的工业物业空置率是国内最低的，尤其是写字楼，空置率达到1.6%的低值。上海历来就是外资青睐之地，这有赖于其得天独厚的海陆空港口优势。对于为什么首选在上海投资，不少外资企业都这样说：“上海的经济基础牢固、环境较成熟、产业链和相关配套设施都是吸引我们的因素。”外资的中国总部大多在上海设立，大抵也是出于这般考虑。

　　投资回报稳定

　　外资席卷而至，看中的是工业地产稳定而不菲的投资回报率。据有关数据显示，中国工业地产在以年均15%的速度发展，相比上海，华北地区的工业地产由于起步较晚，物业售价尚未完全体现本身价值和发展潜力，因此在未来几年内，其投资回报率还会上涨;而上海地区未来几年开发总量或出现供过于求状况，因此工业地产利润空间增长有限，但也能保持在8个百分点的回报率。

　　由于工业地产本身讲求“规模效应”，工业地产规模大，动辄几千亩，如果采取租赁形式，少则十多年，多则20年以上才能产生利润。以“龙腾工业城”为例，土地按10万元每亩计算，以每平方米每月15元出租，一般工业园区的容积率为0.4—0.5，按每亩建500平方米算，每月出租费为7500元，每年就是9万元，收回成本需要11年以上。工业地产投资的回报周期拉得很长，这也不是一般企业可以承担的。

　　乘产业转移之风外资掘金中国工业地产，并发展迅速，除了雄厚的资本和高超的经营管理技巧，当然不得不提其所搭乘的“顺风车”——国际产业转移和经济全球化。在工业革命时期，英国曾经号称“世界工厂”，后来转至日本，之后是亚洲四小龙，虽然对于中国是否够得上“世界工厂”之名尚存争议，但不得不承认，新一轮的国际产业转移，将中国推到了世人瞩目的焦点位置，外资陆续进入中国，或以跨国公司行事，或设立“生产车间”，据有关数据显示，近十年外资以年均10%以上的速度投资中国。